Conhecer a lei da locação de temporada é muito importante não só para profissionais do mercado imobiliário, mas também para proprietários e locatários.
É muito comum para os que atuam no mercado de locação de temporada já terem escutado histórias a respeito de conflitos, reclamações e proibições, resultando até em processos judiciais.
Esses processos, geralmente, são entre o condomínio e o administrador da locação ou entre este e o locatário.
Felizmente, há uma legislação para locação de temporada que ajuda a guiar sobre o que é certo ou não. Para evitar dor de cabeça, é importante estar ciente dos detalhes dessa lei.
Por isso, preparamos, a seguir, os principais pontos das questões legais a respeito do aluguel de temporada. Pronto para entender melhor essa lei? Então, vamos lá.
Locação de temporada x Hospedagem
É importante, já de início, frisar que a locação de temporada é diferente de hospedagem.
A lei de locação por temporada, Lei 8.245 de 1991, define que essa modalidade deve ter um contrato de no máximo 90 dias. Trata-se da locação de uma residência temporária com uma finalidade: lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em outro imóvel.
Por sua vez, a hospedagem tem uma própria legislação. Os artigos 23 e 24 da Lei Federal nº 11.771 de 2008 explica que a modalidade deve ser ofertada por empreendimentos ou estabelecimentos “destinados a prestar serviços de alojamento temporário, ofertados em unidades de frequência individual e de uso exclusivo do hóspede.’
Entre os empreendimentos e estabelecimentos que podem oferecer a hospedagem, estão “condomínio hoteleiro, flat, flat-hotel, hotel-residence, loft, apart-hotel, apart-service condominial, condo hotel e similares”. Para tanto, é preciso possuir uma licença específica expedida pela autoridade competente.
Traduzindo em miúdos, a locação por temporada pode ser praticada por pessoa física ou jurídica patrimonial, que transfere a posse do seu imóvel temporariamente por até 90 dias, mediante pagamento. A formalização pode ter a intermediação de um prestador de serviços regulamentado, como um corretor de imóveis.
Já na hospedagem, a sua prática só pode ser realizada por uma empresa do ramo hoteleiro, como hotéis, flats e apart- hotéis, que possuem alvará de funcionamento, emite notas fiscais e são cadastrados em órgãos reguladores, como o Ministério do Turismo.
Sabendo das devidas diferenças entre locação de temporada e hospedagem, vamos para os direitos do proprietário de locação.
Lei da locação de temporada: os direitos do proprietário
Muitos dos processos judiciais movidos contra o proprietário que anuncia o imóvel vêm pelos próprios moradores do condomínio.
Suas reclamações são de que o praticante da locação transforma o condomínio em local de hospedagem com alta rotatividade, desviando a finalidade residencial definida por convenção do condomínio para um viés comercial.
Além disso, os processos geralmente se pautam no fato da alta rotatividade poder gerar risco de segurança aos moradores. Assim, não se pode colocar o interesse individual do proprietário se sobrepor aos interesses coletivos.
No entanto, como citada na lei da locação de temporada, a propriedade se torna uma “residência temporária” e, portanto, não é uma atividade comercial e sim residencial, não contrariando com a convenção do condomínio.
Tribunais de todo o Brasil têm se posicionado assim, pois locação é diferente de hospedagem, como já mencionado. Dessa forma, o proprietário não está impedido de buscar locatários temporários.
Mas é importante frisar que, para manter a lei a favor do proprietário, a convenção do bem-estar do condomínio deve ser respeitada.
E para que os interesses individuais não se sobreponham ao coletivo, os inquilinos e locatários devem respeitar as normas estabelecidas pelo condomínio. Cumprindo as regras, não há como colocar em questão o risco à segurança para justificar a limitação do direito à propriedade.
Isso só pode ser reivindicado em caso de provas de alguma possibilidade de mal aos moradores.
Além disso, a própria constituição defende o direito à propriedade, sem qualquer limitação e restrição. Podemos observar isto no artigo 48 da lei 8.245/1991 e também ao artigo 1228 do Código Civil Brasileiro, o qual diz:
“O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
- 2o São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem.”
Lei da locação de temporada: relação proprietário e inquilino
Outra maior causa de processos envolve inquilinos com proprietários. Por isso, é importante a atenção na formulação do contrato, dando proteção adicional.
O contrato deve ter:
- datas de entrada e saída do imóvel;
- número de pessoas que ficarão no local;
- valor total a ser pago, assim como as condições e formas de pagamento acordadas no ato da reserva;
- possível multa por atraso, depredação da estrutura ou desistência de alguma das partes;
- inventário com todo o mobiliário e utensílios que há no imóvel, de forma detalhada, inclusive sobre o estado de conservação.
Com relação à prorrogação do contrato, segue-se a mesma dinâmica das locações residenciais com prazo maior. Ou seja, se a pessoa que alugou permanecer mais de 90 dias e o proprietário estiver de acordo, ocorre legalmente a prorrogação imediata do contrato até que o proprietário realize uma notificação.
